Форум Анапа недвижимость — Порядок передачи объекта долевого строительства по ФЗ № 214

| Форум Анапы | | | | | |
Авторизация на форуме   • Регистрация на форуме   • Правила форума   • Поиск по форуму   • Размещение объявлений  
Автор Сообщение
Максим

Админ Форума
Админ Форума


  07.12.2007 8830 Анапа


Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Сообщение 22 ноября 2015, вс, 21:22     Порядок передачи объекта долевого строительства по ФЗ № 214  

Порядок передачи объекта долевого строительства по ФЗ №214
(Первоначальный источник данного текста неизвестен).
.

В законе 214-ФЗ (статья 8) процедура приёмки-передачи квартиры описана довольно подробно, и в договорах долевого участия практически дословно цитируются положения закона.

Порядок передачи объекта долевого строительства по закону 214-ФЗ
Закон предусматривает такую последовательность действий:
1) Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию (раньше это называлось «приёмка дома госкомиссией»), БТИ проводит обмеры, объекту присваивается почтовый адрес;
2) Застройщик готовит и рассылает по почте участникам сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Поскольку в договоре установлен срок передачи объекта участнику, то эти сообщения рассылаются заранее, конкретный срок оповещения участника устанавливается в договоре.
3) Если объект большой (много квартир), то обычно одновременно с сообщением участнику направляется приглашение на процедуру осмотра и принятия квартиры на определенный день и час.
4) Редко бывает, что участнику сразу предлагают подписать акт приемки квартиры. Обычно сначала участник после осмотра составляет перечень недостатков объекта и указывает их в акте осмотра. О недостатках квартиры поговорим ниже.
5) После того, как недостатки устранены в течение срока, установленного в акте осмотра, (или участник смирился с существованием этих недостатков), акт повторного осмотра подписывается с указанием отсутствия претензий к застройщику и обязательством дольщика подписать акт приёмки-передачи квартиры.
6) Одновременно производятся расчёты в связи с изменением стоимости квартиры и компенсируются расходы застройщика на коммунальные платежи, правда если это предусмотрено договором;
7) После этого стороны подписывают акт-приёмки-передачи квартиры, дольщику вручают ключи, и на этом обязательства застройщика по договору долевого участия считаются выполненными.
Участник же после этого вправе заниматься регистрацией права собственности на квартиру, ремонтом и другими важными делами.
Так обстоит дело в теории, и в договоре долевого участия ничего другого, кроме текста из статьи 8 закона 214-ФЗ Вы, скорее всего, не прочтёте – формулировки во всех договорах похожи, как горошины из стручка. Потому что застройщику дано право в этом вопросе только проставить свои сроки передачи квартиры в пределах дозволенного законом 214-ФЗ.

Гладко было на бумаге…
На практике все обстоит гораздо замысловатее. Акт осмотра подписывает только сам участник, представитель застройщика на объекте аккуратно снимает с него копию для Вас, а оригинал кладет в папочку, где он и будет лежать, пока Вам не надоест ждать устранения перечисленных недостатков в квартире.
В конце концов Вы сдаётесь и подписываете акт приема-передачи под клятвенные заверения представителя застройщика, что он всё исправит, только позже. Но ключи от квартиры Вам и тут не дают, пока вы не произведёте все расчеты с застройщиком и/или управляющей компанией по коммунальным платежам.
Если Вы подписали акт приёма-передачи, то исправят Вам только самые мелкие недостатки, указанные в акте осмотра, и то, если будете стоять над душой. Всё остальное будут исправлять в течение гарантийного срока (который отсчитывается с даты, указанной в договоре, и составляет не менее 5 лет), если будете достаточно настойчивы. А, может, и не будут. Больше шансов, если Вы настоите на внесении не устранённых недостатков в акт приема-передачи, и не «потом когда-нибудь», а непосредственно при его подписании.
Если же Вы устояли и не подписали акт приёма-передачи квартиры, то на руках у Вас остался только акт осмотра квартиры.
И вот тут таится засада.
Никакие сроки на устранение недостатков в акте осмотра обычно не ставятся, ведь это означает признание застройщиком существования этих недостатков и принятие застройщиком на себя обязательств по их устранению. Акт может быть подписан только с Вашей стороны, а представитель застройщика на объекте может его и не подписать.
Таким образом, никаких доказательств, что застройщик в курсе выявленных Вами недостатков и обязался их устранить, может и не остаться.
Для чего так делается?
Если вы внимательно читали договор, там обязательно есть пункт о составлении одностороннего акта передачи квартиры. Как сказано в п.6 статьи 8 закона 214-ФЗ: То есть по истечении срока, установленного в договоре для принятия участником квартиры, застройщик вправе составить односторонний акт, что квартира считается Вам переданной с определенной даты. (А Вы в это время наивно ждете, что вас пригласят на повторный осмотр устраненных недостатков).
А акт осмотра с указанием недостатков – так ведь застройщик его не подписывал, мало ли что вы там напридумывали.
Застройщик, может быть, и не решится на откровенное мошенничество и вранье о Вашем необоснованном отказе от принятия квартиры, но возможность такую - по-тихому составить односторонний акт о передаче квартиры — себе оставляет.
Теперь поговорим подробнее о недостатках (недоделках), которые могут обнаружиться при осмотре квартиры перед подписанием акта приемки-передачи квартиры.
Все недостатки и строительные дефекты квартиры можно условно разделить на устранимые и неустранимые (трудно устранимые), с точки зрения возможности их исправления без капитальной переделки частей квартиры или даже здания.
Кроме того, недостатки можно разделить на те, которые можно обнаружить при осмотре, и на те, которые проявятся только в процессе эксплуатации квартиры.
Попутно замечу, что:
В квартире без отделки недостатки обнаружить и устранить проще и дешевле, чем в квартире с чистовой отделкой;
Наличие строительного и другого мусора в квартире также относится к недостаткам квартиры, дающим право отказаться от подписания акта приемки-передачи квартиры.

Устранимые недостатки и дефекты квартиры
Такие недостатки, или недоделки, встречаются в каждой квартире, и наши строители здесь не исключение с кривыми руками, а скорее – общепринятая мировая практика, можно сказать, классика жанра. Разница только в количестве недоделок и в их степени.
Как следует из п.1 статьи 7 закона 214-ФЗ:
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На практике новостройки, соответствующие перечисленным требованиям, в природе не существуют. Как бы ни позиционировался объект на рынке — эконом или бизнес-класс, - недостатки будут обязательно. Это нужно просто запомнить.
Для того, чтобы не растеряться при осмотре квартиры, надо заранее составить план осмотра исходя из технического описания передаваемой квартиры, указанного в договоре. План осмотра помимо стен, пола, потолков и стеклопакетов должен включать проверку электроснабжения, водопровода, труб отопления, наличия счётчиков, работоспособность автоматов и УЗО, других предохранительных устройств, наличие вентиляционных каналов и отверстий, работу вентиляции.
Если недостатки совсем незначительны, можете подписать акт приёмки-передачи с письменным обязательством застройщика устранить эти мелкие недостатки в короткий срок.
Если недостатки не такие мелкие, но могут быть устранены застройщиком, потребуйте указания сроков исправления этих недостатков в акте осмотра, и пусть представитель застройщика на объекте его подпишет. Желательно, чтобы акт подписал и человек, сопровождающий Вас при осмотре. Естественно, что все три подписи (включая вашу) должны быть расшифрованы, и акт должен быть с датой осмотра.
Если представитель застройщика на объекте отказывается подписать акт осмотра и/или указать сроки устранения дефектов («У нас так не принято»), или вместо него на объекте сидит представитель управляющей компании, а то и обыкновенный ключник, тогда вы забираете Ваш экземпляр акта или его копию и дома, в спокойной обстановке, пишете заявление-претензию в свободной форме на имя руководителя отдела у застройщика, который занимается этим объектом.
В заявлении указываете:
1) свои ФИО, паспортные данные;
2) номер договора;
3) адрес построенного объекта (квартиры),
4) время и обстоятельства осмотра: когда, с кем, присутствовал ли кто-то от застройщика и т.п.;
5) сообщаете, что при осмотре квартиры были обнаружены недостатки (дефекты), перечень которых находится в приложении – Акте осмотра, сообщаете об отказе представителя застройщика на объекте подписать акт и указать сроки устранения и другие замечания;
6) предлагаете устранить обнаруженные дефекты не позднее такой-то даты (в разумный срок, который по закону «О защите прав потребителей» составляет не более 45 дней);
7) сообщаете о своём намерении приехать на повторный осмотр тогда-то и приглашаете поучаствовать в этом осмотре квалифицированного представителя застройщика;
8) обязуетесь подписать акт приема-передачи квартиры в случае устранения перечисленных недостатков, а в случае их не устранения – оставляете за собой право обратиться в суд;
9) оставляете Ваши контакты — почтовый адрес, телефоны, e-mail;
10) дата, подпись.
Пишете в сухом, канцелярском стиле, коротко и без эмоций, со ссылками на статьи закона 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей».
Таким образом, у вас получится два документа: заявление-претензия и акт осмотра, прилагающийся к заявлению. Один экземпляр этого комплекта отправляете по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В описи должны быть указаны оба документа. Второй экземпляр с описью вложения и печатью почтового отделения остаётся у Вас. Теперь застройщик не может сказать, что он был не в курсе Ваших претензий и не видел акта осмотра с описанием недостатков, а значит, составление одностороннего акта передачи квартиры становится невозможным. Кроме того, возможно, застройщик все-таки примется за устранение некоторых недостатков или хотя бы свяжется с Вами для прояснения обстановки.

Если застройщик не отреагировал на Ваше заявление и не устранил недостатки, то по закону 214-ФЗ:
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
(п.2 статьи 7 закона 214-ФЗ)
Какой вариант действий выбрать, зависит от набора недостатков (дефектов) квартиры в новостройке и от вариантов, указанных в Вашем договоре, но отстаивать его придется, скорее всего, в суде.
Для этого понадобится:
- проведение независимой строительной экспертизы — для всех вариантов;
- составление сметы на устранение недостатков — для вариантов 2) и 3);
- устранение недостатков своими силами с сохранением чеков и прочих документов – для варианта 3).
- консультация с юристом и, возможно, составление искового заявления.

Неустранимые и трудно устранимые недостатки
К таким недостаткам можно отнести недостаточную вентиляцию в квартире, слишком высоко, низко или криво посаженные стеклопакеты, неровно уложенные перекрытия, большие отклонения стен от вертикали, непрямые углы в местах схождения стен. У некоторых горе-строителей построенная квартира может сильно отличаться от показанной в плане, помещения могут поменяться местами, возникнуть или исчезнуть стены и проходы и т.д.
Иначе говоря, проще заново построить, чем исправить навороченное.
Тут закон 214-ФЗ вариантов не оставляет:
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Расторжение договора и возврат денег, уплаченных за квартиру, пусть даже и с процентами – это крайний случай. Если исправление недостатков обойдется слишком дорого, или это вообще невозможно, а принимать квартиру как есть Вы категорически отказываетесь, то застройщик может и сам предложить вернуть деньги. Но за проценты придется судиться. Потому что в этом случае застройщик будет должен уплатить проценты за всё время, что деньги были в его распоряжении:
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счёт цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. (п.2 статьи 9 закона 214-ФЗ)
Проценты начисляются по ставке 1/150 (для физического лица) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата застройщиком денежных средств. (Про ставку рефинансирования я писал). А это сейчас составляет примерно 19,5% годовых.
Порядок действий в этом случае примерно такой:
1) Участник после некоторой переписки с застройщиком и получения отказа последнего исправить существенные недостатки квартиры направляет застройщику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке со ссылкой на соответствующие статьи закона 214-ФЗ; до направления уведомления проводится независимая строительная экспертиза, подтверждающая наличие этих недостатков;
2) Уведомление надо отправить застройщику таким способом, чтобы на руках у участника остались сведения о получении застройщиком этого уведомления;
3) В течение двадцати рабочих дней, а лучше – пораньше, участник направляет застройщику требование о возврате денежных средств, уплаченных участником, в связи с расторжением договора, а также причитающихся процентов (проценты посчитайте сами и расчёт приложите к требованию), обязательно надо указать реквизиты для перечисления денег (номер счёта в банке);
4) Все документы, точнее, их второй экземпляр с отметкой почты или секретаря застройщика, сохраняются у участника;
5) Если застройщик в течение двадцати рабочих дней с момента расторжения договора не перевел деньги или хотя бы не пригласил участника для заключения соглашения о порядке возврата денежных средств и процентов, то дальше – дорога в суд.
Поскольку в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы, то без юриста в данном случае будет трудно обойтись.
Участник вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денег также, если застройщик затянул с передачей квартиры дольщику больше, чем на два месяца от срока, указанного в договоре долевого участия, и не оформил продление этого срока дополнительным соглашением с дольщиком.

Недостатки, выявленные в процессе эксплуатации квартиры
К таким недостаткам можно отнести не сразу обнаруживаемые недостатки вроде неплотного соединения коммуникационных труб (что потом послужит причиной протечек), засоренные окаменевшим раствором коммуникационные трубы, плохо заделанные стыки панелей (в панельных домах), плохо греющие батареи и т.д.
Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то за поклеенными обоями и уложенной плиткой также может таиться много недоделок, которые сразу и не увидеть, например, трещины на стенах или плохую гидроизоляцию в ванной.
Кроме того, любой дом даёт усадку, и что повредится в процессе усадки, заранее также неизвестно.
Для устранения таких недостатков и обеспечивается гарантийный срок на объект долевого строительства.
Что нужно выучить наизусть про гарантийный срок:
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

(Статья 7 Закона 214-ФЗ)
Как следует из этой статьи закона, застройщик ни при каких обстоятельствах не может отказаться от устранения своих недоделок, а также сократить гарантийный срок.
Застройщики часто кивают на пункт 7 (см. выше), чтобы отказаться от устранения недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, поэтому делайте ремонт аккуратно.
Если сроки передачи квартиры затягиваются, и стороны подписали соглашение о продлении срока, то застройщик может передать квартиру участнику для проведения ремонта. Но и в этом случае сначала надо провести осмотр квартиры и заставить застройщика устранить обнаруженные недостатки, или, если тот тянет или отказывается, устранить их своими силами, но смету и расходы на устранение недостатков нужно считать отдельно от сметы на сам ремонт и отделку. Претензию можно предъявить позже, в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 7 закона 214-ФЗ, только сохраните все чеки и другие документы.
В процессе проведения ремонта рекомендую (по личному опыту) консультироваться у специалистов управляющей компании, особенно, если она создана застройщиком, поскольку у нее находится вся техническая документация на дом, и некоторые технические вопросы будет проще решить.
Если управляющая домом компания создана застройщиком, то устранять недостатки, выявленные в течение гарантийного срока, будет, скорее всего, именно она. В противном случае, сроки исправления выявленных недостатков могут затянуться.

Такие недостатки, как криво посаженные или плохо запирающиеся окна и двери, царапины на стеклах, дыры в стенах вы наверняка сами заметите, а для более пристального осмотра лучше пригласить профессионального строителя, знакомого с порядком осмотра новостройки и таящихся засадах. Мне в интернете попадались фирмы и частные предприниматели, услуги которых по приёмке квартиры стоят относительно недорого по сравнению с потерями, которые Вы понесете, если пропустите существенные недостатки.
Почему лучше пригласить специалиста? Технологии строительства так быстро меняются, а строительных материалов огромное множество, Вы не обязаны разбираться в этих сложностях, если это не предмет Вашей профессии. Особенно это касается технологий и материалов, применяемых для утепления наружных стен и заделки стыков панелей, крепления отопительных приборов, способов прокладки коммуникаций и электропроводки в квартире.
Вот напишете Вы, к примеру, в акте осмотра, что стены отклоняются от вертикали, а застройщик Вам даст ответ, что отклоняются в пределах норм. Вы знаете нормы? Вы сможете произвести замеры, чтобы проверить — действительно ли в пределах норм или наглая ложь? И так по каждому параметру, вызывающему сомнения.
Специалист также оценит возможность устранения недостатков застройщиком и поможет составить претензию. Конечно, то, что Вы хотите получить от специалиста, надо обговаривать заранее.
Я, во всяком случае, зарёкся принимать квартиру своими силами, буду приглашать знатока, когда придёт время. Потому что у меня (в новой квартире) электропроводка нижней квартиры проходит прямо по моему полу, точнее, по плите, на которой потом будет делаться стяжка и укладка полового покрытия. И мне интересно: если что-то у нижних соседей случится с проводкой, они придут ко мне пол вскрывать?
Ну а если Вы всё-таки решили обойтись своими силами, то надеемся что наши рекомендациями Вам пригодятся.

Резюме:
1) Не подписывайте акт приемки-передачи квартиры до ее тщательного осмотра, лучше со специалистом;
2) Перед осмотром обязательно составьте план осмотра;
3) Занесите в акт осмотра все обнаруженные недостатки, даже если они кажутся Вам несущественными;
4) В разговоре с представителем застройщика по поводу выявленных недостатков и строительных дефектов держите в голове сумму с нулями, которую Вы заплатили за квартиру и не поддавайтесь на психологическое давление и обещания; неплохо иметь при себе также брошюрку с текстом закона 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей» с приклеенными в нужные места разноцветными стикерами – это будет Ваш ответ на психологическое давление со стороны застройщика;
5) Если застройщик не подписал акт осмотра, действуйте, как описано здесь;
6) Держите наготове юриста, присмотрите его заранее, если намечается конфликт с застройщиком — иногда действовать надо быстро;
7) Прежде чем принимать решение о том или ином варианте действия, просчитайте, во сколько это Вам обойдется – по деньгам и по времени;
Если Вы настроены решительно и действуете правильно и своевременно (вот для чего может понадобиться юрист), до суда может и не дойти, ведь часто дольщики отказываются отстаивать свои права, так что Ваши претензии застройщик может удовлетворить за счёт сэкономленного на тех, кто сдался.


------


Первоначальный источник данного текста неизвестен.
_________________
Правила и условия размещения на Форуме объявлений о продаже, покупке, обмене и аренде недвижимости в Анапе

Ютуб Канал Город Анапа Ру на Ютубе
Ютуб Канал Анапа Курорт Инфо на Ютубе
цитировать сообщение целиком
Максим

Админ Форума
Админ Форума


  07.12.2007 8830 Анапа


Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Сообщение 23 ноября 2015, пн, 12:56      

Дополнения, комментарии и мнения — приветствуются.
цитировать сообщение целиком
Юрий Михайлович

Активный участник Форума
Активный участник Форума


  20.01.2015 836 Россия


Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Сообщение 23 ноября 2015, пн, 14:00      

ПЛАН ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ

1. Подготовительный этап
1.1. 1.1. Формирования папки с документами, по которым была приобретена по ДДУ квартира.
1.1.1. Изготовление копий (2 экз.) всех документов.
1.1.2. Составление описи документов, укладка документов в папку.
1.2. 1.2. Изучение документов, которые размещены на сайте УК «Горгиппия-Сервис».
1.2.1. Изучение договора с УК «Горгиппия-Сервис». О заключении договора с УК - На момент приемки квартиры от УК (Застройщика) вы юридически являетесь Участником ДДУ и поэтому в договоре с УК исправляете слово «Собственник » на слово «Участник ДДУ» и соответственно после регистрации собственности вы, как и другие, становитесь Собственником и необходимо проводить общее собрание собственников и заключать новый договор уже почти с пониманием ситуации.
1.2.2. Составление контактной информации УК «Горгиппия-Сервис».
1.3. 1.3. Получение информации с уточнением времени, места и какие необходимо иметь документы (копии) для приемки.
2. Основной этап
2.1. 2.1. Прибытие в УК «Горгиппия-Сервис».
2.2. Представление сотруднику УК документов на квартиру.
2.3. Получение у сотрудника УК Акта приема-передачи квартиры, ключей от квартиры и ключей от домофона.
2.4 2.2. Приемка квартиры, составление недостатков технического состояния согласно Приложению.
3. Заключительный этап
3.1. Подписания Акта приема-передачи (2-3 экз.). Внимание ! Проверти все данные указанные в Акте, возможны ошибки.
3.2. 3.1. Сдача документов на получение кадастрового паспорта. Только сперва проверьте на сайте РОСРЕЕСТРА, присвоили ли вашей квартире кадастровый номер (запрос делайте по адресу) по данной 3.3. 1.1. Решение вопроса по замене входной двери.
3.4 1.2. Решение вопроса о передачи одного экземпляра ключей от квартиры соседям (сообщить УК) или УК
1.3. в опечатанном виде для вскрытия квартиры на случай аварийной ситуации. Получение счетов от УК и способа оплаты
1.4. дистанционно.
3.5. 1.5. Сдача документов на получение свидетельства о собственности (обязательно должны вернуть оригинал ДДУ).
4. Этап осмотра общего имущества дома
1. Придомовая территория: дорожки, поребрики, бардюры, озеленение, детская площадка, парковка, дороги, освещение
2. 3.2. Вид дома: отмостка, высолы на стенах,водостоки,
3. 1.6. Подвал дома: инженерные коммуникации, запахи, наличие протечек
4. 1.7. Входная группа:
5. 1.8. Запасная лестница:
6. 1.9. Крыша :
7. 1.10. Этажный лифтовой холл :
5.Важный этап
1.Знакомство с соседями (обязательно с соседом сверху- если он вас, и с соседом снизу – если вы его ), организация совместного новоселья.
Приложение

№ п/п Что проверять Существенные и несущественные недостатки
Входная дверь
1. Наличие дефектов, сколов, вмятин, подтеков краски и т.п. на двери
2. Работа механизма замка (замков) от всех ключей.
3. Прилегание полотна двери к дверному блоку.
4. Ровность откосов с наружной и внутренней стороны двери, правильность укладки напольного покрытия (плитки) на полу перед входной дверью.
5. Наличие света перед дверью, работа выключателя.
Внутренние двери
1. Наличие дефектов, сколов, вмятин, подтеков краски и т.п. на дверях.
2. Прилегание полотна двери к дверному блоку.
3. Работа дверных ручек, защелок и фиксаторов замков.
4. Крепление шурупами петель
Потолки
1. Наличие пожарных извещателей и патронов с лампочками.
2. Подтеки на потолках, ровность потолков, однотонность окраски потолков.
Стены
1. Проверка ровности стен с помощью 2-3 метровой рейки
2. Правильность поклейки обоев: по тону, по прилеганию полотнищ, по поклейке от окна внутрь
3. Сочленение обоев с розетками, плинтусами, потолками, дверными и оконными проемами.
Полы и плинтуса
1. Линолеум должен быть уложен ровно без перекосов, ям и пузырей, и не сдвигаться при смещающем нажиме ногой.
2. Шов между полотнами линолеума должен быть ровный не более 1 мм., и приклеен к бетонному основанию.
3. Плинтус должен плотно прилегать к полу и стене, и не должно быть волнообразности.
Пластиковые окна и балконные двери
1. Оконные и дверные стекла должны быть чистыми, прозрачными без помутнений, без сколов, трещин и царапин.
2. Штапик должен прилегать к оконным и дверным переплетам ровно, плотно без щелей и не волнообразно.
3. Окна не должны запотевать при закрытых окнах и дверях. Если запотевают, то не работает естественная вентиляция.
4. Пластиковые подоконники должны быть без сколов, вмятин , царапин и установлены горизонтально. Под подоконниками не должно быть пустот, обои должны ровно и плотно прилегать к подоконникам.
5. Пороги дверных проемов ровные и покрашены равномерно.
6. Откосы с внутренней и наружной стороны равномерно окрашены и без щелей должны сочленяться со стеной.
7. Оконные и дверные ручки должны быть в комплекте и поворачивать для открывания, закрывания и микропроветривания. Дверные и оконные механизмы должны работать плавно, одинаково при повторениях, устойчиво с фиксацией в определенных положениях.
8. Створки окон и дверей не должны провисать и цеплять за нижнюю кромку оконного или дверного блока. Створки должны плотно прилегать к блоку.
9. Резиновые уплотнения должны быть установлены без промежутков, не иметь разрывов.
10. Снять металлический отлив с наружной стороны окон, произвести осмотр заполнения между оконным блоком и бетонным основанием. Заполнить пустоты монтажной пеной и проклеить монтажной лентой.
Только зарегистрированные участники Форума Город Анапа Ру могут видеть некоторые ссылки на Форуме.
Зарегистрируйтесь или войдите на форум.


Естественная вентиляция
1. Воздух, проходящий из комнаты через вентиляционные отверстия на кухни и в ванной должен втягивать (прилипает) листок бумаги.
2. Не должно быть неприятных запахов.
Система отопления
1. Батареи должны быть горячими и обеспечивать температуру воздуха в квартире не менее +18 градусов (в угловых комнатах +21 гр.).
2. Батареи и трубы отопления должны быть установлены ровно по вертикали и горизонтали. Равномерно окрашены, а не побелены. На трубах и батареях не должно быть подтеков ржавчины и воды.
3. Запорные или регулирующие краны должны полностью перекрывать батареи и производить регулировку теплоносителя.
4. Участки стены за батареями должны быть покрашены или оклеены обоями.
5. Если система отопления горизонтальная, то проверить наличия и закрывание кранов отопления (2 шт.) в общем коридоре. Также проверить наличие и целостность счетчика потребляемого тепла, его пломбировку. Получить паспорт с указанием начальных показаний теплосчетчика и штампом и датой поверки счетчика в паспорте. Сверить номер на счетчике и в паспорте.
Система холодного и горячего водоснабжения
1. Температура горячей воды в кране (в точке разбора) должна быть не менее + 60 градусов. Если меньше требуем снижение оплаты, а если меньше 40 то платим как за холодную.
2. Краны в ванной и на кухне должны открывать и полностью закрывать воду.
3. Не должно быть подтеканий воды на трубах и кранах в закрытом положении.
4. Проверить переключение воды из положения « Кран» в положение «Душ».
5. Напор холодной и горячей воды должен быть такой силы, чтобы работал душ в верхнем положении. Вода в квартиру должна подаваться под давлением от 0,03 МПа (0,3 кгс/кв. см) до 0,6 МПа (6 кгс/кв. см), 4,5 кгс/кв. см для горячей воды
6. Потребовать копии анализов горячей и холодной воды(СанПиН 2.1.4.1074-01) (СНиП 2.04.02-84*)(СанПиН 2.1.4.2496-09)

7. Проверить наличие, подключение и работоспособность квартирного пожарного ствола и рукава к нему.
Счетчики горячей и холодной воды
1. Проверить наличие и целостность счетчиков, их пломбировку.
2. Получить паспорта (4 или 2 шт.) с указанием начальных показаний счетчиков и штампом и датой поверки счетчика в паспорте. Сверить номера на счетчиках и в паспортах.
3. Проверить работоспособность счетчиков. Чем больше напор воды из крана тем быстрее скорость вращения колеса счетчика.
4. Проверить наличие и работоспособность шаровых кранов, фильтров грубой очистки, датчиков давления и т.п., которые предполагают нормативную эксплуатацию счетчиков.
Система водоотведения (канализации) и заземление корпуса ванны
1. Проверить работу унитаза. Обратить внимание на крепление унитаза, подтеки воды из подводящей трубки, работа запорной арматуры (по звуку и течи воды при переполнении в унитаз).
2. Проверить слив воды из раковины на кухне и в ванной. Обратить внимание на крепление раковин, работу запорной арматуры, подтеки воды на водоотводной гофре и пластмассовых водоотводных трубах.
3. Проверить слив воды из металлической ванны. Обратить внимание на установку и крепление ванны, заземление ванны, подтеки воды на пластмассовых водоотводных трубах.
4. Проверить подтеки воды в месте примыкания горизонтального раструба к вертикальной трубе канализации.
Электроснабжение
1. Проверить наличие и целостность электрощита комнатного и щита коридорного (наличие ключа от щита), проверить включением и выключением работу автоматов. Проверить на автоматах наличие шильдиков–указателей или сделать их самостоятельно. Проверить наличие отдельного автомата на электроплиту и его работу. Проверить работу УЗО. Проверить наличие однолинейной схемы электроснабжения квартиры (размещается на внутренней стороне дверцы электрощита).
2. Проверить наличие и целостность электросчетчика, наличие и работоспособность ключа от щита с электросчетчиком. Сверить и записать нулевые показание счетчика (для двухтарифного счетчика два показания). Проверить работоспособность счетчика. При выключенных лампочках счетчик стоит, при включенных бежит.
3. Проверить наличие и целостность выключателей. Проверить включением и выключением работу выключателей, в том числе и двухполюсных к люстрам.
4. Проверить наличие и целостность розеток, их надежность крепления в посадочных местах. В сан узлах розетки должны быть закрытого исполнения (с крышками). Проверить их работу методом подключения настольной лампы, лампы с патроном или электроуказателя.
5. Проверить работу потолочных светильников методом подключения лампы с патроном или электроуказателя.
6. Проверить работу электроплиты методом подключения в специализированную розетку.
7. Проверить работу пожарного извещателя методом разбрызгивания специального спрея для дымовых датчиков, в крайне случае методом открытого огня.
8. Проверить работу домофона.
Балкон
1. Произвести осмотр балкона с целью наличия нечистот, а также надежности кирпичной стены с соседним балконом. Произвести осмотр надежности кирпичной кладки ограждения балкона.
2. Произвести замер балкона.
3. Произвести осмотр потолочной плиты балкона с целью выявления значительных трещин, сколов, протечек с крыши.
Перечень дополнительных мероприятий.
1.

2. Провести замер площадей с целью: -сравнения фактической площади квартиры и площади по Договору и по БТИ. -проведения ремонтных работ. - установки оборудования и мебели. Составить планы - эскизы квартиры.
Спросить у УК сертификаты на все строительные материалы, в том числе на линолеум с точки зрения экобезопасности, а также спросить протоколы замера ПДК веществ в доме и других неблагоприятных факторов (ионизирующего излучения, шума, уровня ЭМ излучения от базовой станции сотовой связи, природная радиация)


Перечень необходимого инструмента и материалов.
1. Отвертка с прямым и крестообразным жалом. Рулетка. Изолента. Электроуказатель. Лампа с патроном. Плоскогубцы. Удлинитель. Термометр. Молярный скоч для наклеивания на каждый недостаток.
цитировать сообщение целиком
kran5000

Участник Форума
Участник Форума


  25.02.2015 80 Москва Горгиппия


Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Сообщение 23 ноября 2015, пн, 14:32      

Максим пишет:
Порядок передачи объекта долевого строительства по ФЗ №214
(Первоначальный источник данного текста неизвестен).
.


Первоисточник обнаружен:
Только зарегистрированные участники Форума Город Анапа Ру могут видеть некоторые ссылки на Форуме.
Зарегистрируйтесь или войдите на форум.

Материал опубликован в 2012, но по-прежнему актуален.
цитировать сообщение целиком
kran5000

Участник Форума
Участник Форума


  25.02.2015 80 Москва Горгиппия


Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Сообщение 23 ноября 2015, пн, 14:48      

Думаю небезынтересным будет и обсуждение вопроса об учете площадей лоджий и балконов как при покупке квартир, так и при начислении коммунальных услуг. Для затравки - цитата:
Про балконы и лоджии
СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» установлено следующее: "Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". Этот документ утвержден приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, но последние изменения в него были внесены 19 мая 2008 года.
В его тексте можно найти много интересного. Например, то, что квартира имеет три разные площади: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.
Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Жилищный кодекс, который, кстати, "главнее" приведенных выше нормативных документов, также дает определение общей площади жилого помещения: "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас". Определение "общей площади", данное Жилищным кодексом РФ, по своей сути полностью соответствует определению "площадь квартиры", содержащемуся в "Инструкции..
источник:
Только зарегистрированные участники Форума Город Анапа Ру могут видеть некоторые ссылки на Форуме.
Зарегистрируйтесь или войдите на форум.


Пример решения вопроса:
Один из читателей прислал нам вопрос, который напрямую связан с вопросом, заданным выше. Представьте себе ситуацию: Квартира была получена 10 лет назад, и по ордеру ее общая площадь составляла 41,4 кв.м. Но по замерам и справке БТИ от 23.03.2012 года, фактическая площадь — 38,4 кв.м., а 3 кв.м составляет площадь балкона и лоджии, за которые по закону плата начисляться не должна. То есть ежемесячно в течение 10 лет(!) происходила переплата за коммунальные услуги за эти самые 3 квадратных метра. Как правильно осуществить в данном случае перерасчет за коммунальные услуги и за сколько лет он может быть произведен?
Обратимся к Жилищному кодексу РФ. В статье 15 четко прописано определение общей площади жилого помещения. Так, «общая площадь состоит из суммы площадей всех частей жилого помещения, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных c их проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Это означает, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не входят в отапливаемую часть жилого помещения, и плата за предоставление коммунальных услуг с этой части по закону не взимается.
Говоря о плате за жилье, отметим, что в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение включает в себя тарифы за его содержание и ремонт, в том числе услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества. При этом в состав общего имущества не входят балконы и лоджии (статья 36 ЖК РФ). Согласно этим правилам, расходы по содержанию всех тех же балконов, лоджий, веранд и террас не должны включаться в ежемесячные платы.
Анализируя данную ситуацию, можно сказать, что коммунальные платежи рассчитывались незаконно, и Вы имеете полное право требовать перерасчета за время неправильного начисления платежей. Однако, перерасчет будет осуществляться в пределах срока исковой давности, который в данном случае составляет 3 года. Для перерасчета следует написать заявление в двух экземплярах в управляющую компанию с требованием о перерасчете. Заявление обязан принять дежурный службы, присвоить обращению номер и сделать соответствующую запись в журнале.
В случае отказа вы можете обратиться в суд с требованием о перерасчете платежей и возврате суммы, которая взималась незаконно. После решения суда управляющая компания обязана будет выставлять счета на законном основании, исходя из общей площади жилого помещения без учета балконов или лоджий.
источник:
Только зарегистрированные участники Форума Город Анапа Ру могут видеть некоторые ссылки на Форуме.
Зарегистрируйтесь или войдите на форум.
цитировать сообщение целиком
Рамини

Участник Форума
Участник Форума


  14.09.2016 105


Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Сообщение 16 декабря 2016, пт, 9:18      

Эксперты уже вовсю кричат, что с введением основных поправок с января 2017 года нас ждет неминуемое повышение цен на рынке новостроек - в среднем, на 20%. у нас все что ни делается с Законами, все как-то к лучшему получается ( не понятно, к чьему лучшему только)
цитировать сообщение целиком
Фильтр сообщений в теме:   
Форум недвижимости города Анапа Общие вопросы по недвижимости в Анапе


 

Начать новую тему   Ответить на тему


Выберите раздел и нажмите:


Рейтинг@Mail.ru